Der Mangel an (bezahlbarem) Wohnraum in trockenen Zahlen mit viel individueller Not und gesellschaftlichen Sprengsatz dahinter

In Deutschland gibt es 77 Großstädte, in denen jeweils mehr als 100.000 Einwohner leben. Und in den vergangenen Jahren wird immer öfter von der gerade in den wachsenden Großstädten grassierenden Wohnungsnot berichtet. Nehmen wir als ein Beispiel Berlin, die Stadt hat mittlerweile gut 3,7 Millionen Einwohner. Allein im vergangenen Jahr hat sich die Zahl der offiziellen Einwohner um 41.000 erhöht. Darunter sind zum einen Menschen, die berufsbedingt nach Berlin kommen und sich mit ihren Einkommen auch hohe Mieten leisten können, aber eben auch viele Menschen, die nur sehr niedrige Einkommen haben oder vollständig auf staatliche Transferleistungen angewiesen sind. Und beide Gruppen suchen Wohnraum. Während die einkommensstärkeren Zugezogenen das Preisniveau in Berlin nach oben treiben, wird es für die unten immer schwieriger, überhaupt eine halbwegs finanzierbare Bleibe finden zu können.

Eine neue Studie, gefördert von der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung, hat das, was überall empfunden und wahrgenommen wird, in Zahlen gegossen - die zunehmende Wohnungsnot. Die Befunde sind beunruhigend: »n den 77 deutschen Großstädten fehlen gut 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen, darunter etwa 1,4 Millionen günstige Apartments unter 45 Quadratmetern für Einpersonenhaushalte ... Gemessen an den finanziellen Möglichkeiten der lokalen Bevölkerung besteht ein besonders großer Mangel an bezahlbarem Wohnraum einerseits in einwohnerstarken Städten mit vielen Niedrigverdienern (etwa Berlin, Leipzig, Dresden), andererseits in Großstädten mit hohem Mietniveau (z.B. München, Stuttgart, Düsseldorf)«, kann man dieser zusammenfassenden Meldung zur neuen Studie entnehmen: In Deutschlands Großstädten fehlen fast zwei Millionen bezahlbare Wohnungen: »Konkret fehlen in Berlin mit rund 310.000 bundesweit die meisten bezahlbaren Wohnungen. Es folgen Hamburg mit einer Lücke von 150.000, Köln mit 86.000 und München mit 78.000 Wohnungen. Doch selbst in Großstädten mit relativ kleinen „Versorgungslücken“ wie Moers, Wolfsburg, Koblenz oder Ulm überschreitet der Bedarf an günstigen Wohnungen das Angebot jeweils um mehrere tausend.«

Die angemessenen "Kosten der Unterkunft und Heizung" im Hartz IV-System: Wenn ein unbestimmter Rechtsbegriff mit elementaren Folgen von der einen Seite bestimmt werden soll

Für den Januar 2018 wurde gemeldet, dass sich 5.960.000 Menschen in der Grundsicherung nach dem SGB II befinden. Fast sechs Millionen Menschen im "Hartz IV"-System. Und wenn überhaupt deren Situation angesprochen wird, dann geht es häufig um das, was sie im Monat an Geld bekommen vom Jobcenter. Oftmals wird dabei auf den "Regelbedarf" abgestellt, mit dem die Betroffenen ihren Lebensunterhalt bestreiten müssen. Für eine alleinstehende Person ist das seit Anfang dieses Jahres ein Betrag von 416 Euro, im vergangenen Jahr waren das noch 409 Euro. Aber es gibt noch einen zweiten großen Ausgabenblock im Grundsicherungssystem, der von genau so existenzieller Bedeutung ist: Die "Kosten für Unterkunft und Heizung" (KdU). Wir reden hier zum einen über eine für die Betroffenen elementare Leistung, zum anderen über erhebliche Beträge: 2016 wurden über 14 Mrd. Euro als KdU-Ausgaben gebucht, das waren ein Drittel der Gesamtausgaben für das SGB II. Hier geht es also um die Wohnkosten der Hartz IV-Emfänger. Im § 22 SGB II findet man dazu im Absatz 1 diese nur auf den ersten Blick unverfängliche Beschreibung: »Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind.«

Das  sich verständlicher an, als es ist - denn hier wird mit "angemessen" ein "unbestimmter Rechtsbegriff" verwendet, der in der Praxis dann konkretisiert und rechtlich überprüfbar bestimmt werden muss. In Form von konkreten Wohnungsgrößen und Mietkostenhöhen, die "noch" oder eben "nicht mehr" als angemessen definiert werden.

Wenn die gegebene Maschinerie von Angebot und Nachfrage vor sich hin wirkt, dann muss die regionale Mietpreisentwicklung immer weiter auseinander laufen

Mittlerweile sollte es überall angekommen sein - die "Wohnungsfrage" wird (wieder) zu einer der ganz großen sozialen Fragen im Hier und Jetzt und vor allem in den vor uns liegenden Jahren. Dazu wurde auch in diesem Blog schon viel geschrieben, vgl. nur als Beispiel den Beitrag (Nicht-)Wohnen: Die alte neue soziale Frage. Von einem Sprengsatz in unserer Gesellschaft mit erheblicher Splitterwirkung vom 27. Oktober 2015 sowie ein Jahr zuvor vom 10. September 2014 den Beitrag Wohnst Du schon oder suchst Du noch? Die Wohnungsfrage als neue alte soziale und "Markt"-Frage, zunehmend auch für die "Mitte". Dabei wurde immer wieder darauf hingewiesen, dass es zum einen "den" Wohnungsmarkt nicht gibt und geben kann. Wir sind mit einer Vielzahl regionaler bzw. lokaler Wohnungsmärkte konfrontiert (was aber beispielsweise auch für die meisten Arbeitsmärkte gilt). Selbst wenn man "einen" konkreten Wohnungsmarkt vor Ort betrachtet, wird man es in der Regel mit einer Gleichzeitigkeit eines Angebotsüberschusses wie auch eines Angebotsmangels zu tun haben, in Abhängigkeit davon, ob man das Segment der Luxus- und Premienwohnungen oder das der günstigen oder gar billigen Wohnungen betrachtet.

Letztendlich geht es auch auf den "Wohnungsmärkten" um ein wirkkräftiges Zusammenspiel eines (bestimmten) Angebots und einer (bestimmten) Nachfrage. Mit "bestimmt" ist hier eben nicht generell ein vorhandener Nachfrageüberhang bezeichnet, der zu einer Angebotsausweitung führen müsste, weil man hier Geschäfte machen könnte. Also nicht gemeint ist der enorme Nachfrageüberhang nach günstigem oder halbwegs bezahlbaren Wohnraum, denn die Rendite aus der Bearbeitung einer anderen Nachfrage sind nun einmal aus der einzelbetrieblichen Sicht eines Anbieters im Segment der höherpreisigen oder gar der Luxuswohnungen höher (bis es in diesem Segment dann Marktungleichgewichte gibt, also konkret einen Angebotsüberschuss, der gut ist für die überschaubare Zahl an Nachfrager in diesem Bereich und schlecht für die Anbieter - aber das dauert und der einzelne Anleger hat nur die in der Vergangenheit erzielten Renditen vor Augen und schreibt diese in die Zukunft fort).

Wohnverhältnisse in den deutschen Großstädten: Hohe Mieten bringen kleine Einkommen an den Rand der Armut und darüber hinaus

In Deutschlands Großstädten rutschen viele Menschen durch hohe Mieten in die Armut oder haben nur noch extrem wenig Geld zum Leben. Dort müssen bereits gut eine Million Haushalte mit 1,6 Millionen Bewohnern mehr als die Hälfte des Einkommens für die Kaltmiete ausgeben. Etwa 1,3 Millionen Haushalte können nach Abzug der Mietzahlung nur noch über ein Resteinkommen verfügen, das unterhalb der Hartz-IV-Leistungen liegt. So einige wichtige Befunde aus einer neuen Studie, die Thomas Öchsner in seinem Artikel Hohe Mieten bringen viele an den Rand der Armut hervorgehoben hat.

Bei der angesprochenen Studie handelt es sich um diese Untersuchung:

Henrik Lebuhn, Andrej Holm, Stephan Junker und Kevin Neitzel (2017): Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten. Bericht aus dem Forschungsprojekt „Sozialer Wohnversorgungsbedarf“, Düsseldorf: Hans-Böckler-Stiftung, September 2017

In der Studie wurden auf Basis von Daten des Mikrozensus 2014 für 77 deutsche Großstädte von Berlin bis Siegen Miethöhen und Mietbelastung ausgewertet. Im Mikrozensus werden alle vier Jahre auch auch repräsentative Daten zu den Wohnbedingungen der Menschen erhoben werden.

Gentrifizierung - die zerstörerischen Schneisen hinter einem abstrakten Begriff und die Maschinerie von Angebot und Nachfrage

Auch wenn das im noch laufenden Wahlkampf wie so viele andere wahrlich bedeutsame Themen keine Rolle spielt - eine der ganz großen sozialen Fragen, mit denen wir es zu tun haben und die absehbar an Konfliktintensität und Verzweifelungspotenzial gewinnen wird, ist die Wohnungsfrage. Ein eklatanter Mangel an bezahlbarem Wohnraum für die vielen Menschen in den unteren und zunehmend auch mittleren Einkommensschichten in den (groß)städtischen Wachstumsregionen ist bereits vorhanden und wird sich der Mechanik der großen Angebots-Nachfrage-Maschienerie entsprechend weiter entfalten müssen, wenn man nicht korrigierend eingreift. Wenn man das überhaupt kann.

In diesem Zusammenhang wird immer wieder in der Debatte über das, was in vielen Großstädten abläuft, der Begriff der "Gentrifizierung" verwendet.

Was muss man sich darunter vorstellen? Das Deutsche Institut für Urbanistik (DIFU) sollte das wissen. 2011 hat das Institut einen Erläuterungsversuch veröffentlicht. Die Stadtforscher schreiben in ihrem kurzen Beitrag Was ist eigentlich Gentrifizierung?: »Der Begriff Gentrifizierung wurde in den 1960er Jahren von der britischen Soziologin Ruth Glass geprägt, die Veränderungen im Londoner Stadtteil Islington untersuchte. Abgeleitet vom englischen Ausdruck „gentry“ (= niederer Adel) wird er seither zur Charakterisierung von Veränderungsprozessen in Stadtvierteln verwendet und beschreibt den Wechsel von einer statusniedrigeren zu einer statushöheren (finanzkräftigeren) Bewohnerschaft, der oft mit einer baulichen Aufwertung, Veränderungen der Eigentümerstruktur und steigenden Mietpreisen einhergeht.«

Eine immer größer werdende Kluft zwischen Stadt und Land. Zwei Millionen Wohnungen stehen leer, gleichzeitig werden Millionen Wohnungen gebraucht

Der Leerstand in Deutschland nimmt dramatisch zu: Inzwischen stehen etwas mehr als zwei Millionen Wohnungen leer. Und dieses Problem trifft vor allem ländliche Regionen. Das geht aus dem Bericht Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2016 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor. Benedikt Müller hat sich den angeschaut und wichtige Befunde aus dem Bericht in seinem Artikel Zwei Millionen Wohnungen in Deutschland stehen leer aufbereitet:  »In den Ballungsräumen steigen Mieten und Kaufpreise stark, aber in ländlichen Regionen drohe ein Preisverfall ... Die Experten schätzen, dass bundesweit inzwischen etwas mehr als zwei Millionen Wohnungen leerstehen. 2011 waren es noch rund 1,8 Millionen. Damit steigt die Leerstand-Quote von 4,5 auf 5,1 Prozent. Bereits jetzt seien Häuser vielerorts "schwierig zu vermarkten", sagen die Forscher. Sollten noch mehr Menschen vom Land in die Ballungsräume ziehen, drohten vielen Eigentümern "gravierende finanzielle und organisatorische Probleme".«

Wohnen mit Hartz IV? Dann reicht es immer öfter nicht für die Kosten der Unterkunft. Beispielsweise in Berlin

Im § 22 SGB II heißt es gleich am Anfang: »Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind.« Was sich einfach und klar anhört, entpuppt sich in der Praxis als hoch problematisch. Das lässt sich festmachen an dem unbestimmten Rechtsbegriff "angemessen". Wann genau sind denn die Kosten angemessen und ab wann nicht mehr? Bereits am 20. Dezember 2015 war das hier Thema: Und wieder einmal grüßt täglich das Murmeltier: Hartz IV und die Wohnungsfrage. Darin wurde mit Bezug auf das Jahr 2014 zitiert: »Sparen auf Kosten der Ärmsten: Im vergangenen Jahr versagten Jobcenter Bedürftigen fast 800 Millionen Euro Sozialleistungen. 620 Millionen davon entfielen auf nicht anerkannte Wohnkosten. Im Schnitt musste damit jede der 3,26 Millionen »Bedarfsgemeinschaften«, also Familien, die Hartz IV beziehen, 200 Euro Miete aus dem Regelsatz zuzahlen«, so Christina Müller in ihrem Artikel Zu wenig zum Leben. Und im vergangenen Jahr wurde eine Studie zur Situation in Berlin publiziert unter dem Titel  Zwangsräumungen und die Krise des Hilfesystems, der man entnehmen kann: »Die sogenannten "Bemessungsgrenzen der Kosten der Unterkunft" der Jobcenter halten mit den steigenden Mieten in der Bundeshauptstadt nicht mehr mit, so dass Betroffene die Differenz entweder aus eigener Tasche zahlen müssen oder dem Vermieter schuldig bleiben.«

Und nun die Fortsetzungsgeschichte unter der trocken daherkommenden Überschrift Hartz-IV-Empfängern reicht das Geld zum Wohnen nicht von Isabell Jürgens, die auch über Berlin berichtet: »Bei 120.000 Hartz-IV-Haushalten in Berlin decken die bewilligten Wohnkostenerstattungen nicht die tatsächlichen Kosten.«

Die Armut älterer Menschen und die Wohnungsfrage. Eine Studie und viele offene Fragen

In der neueren Armutsdiskussion - beispielsweise rund um den im Februar 2016 veröffentlichten Armutsbericht des Paritätischen Wohlfahrtsverbandes und anderer Sozialverbände (vgl.  Zeit zu handeln. Bericht zur Armutsentwicklung in Deutschland 2016) - spielt das Thema Altersarmut eine wichtige Rolle. Bislang konnte man sagen, dass die Altersarmut - wenn man sie denn misst an den Einkommensarmutsgefährdungsquoten - noch nie so niedrig war wie in den zurückliegenden Jahren. Das ist durchaus auch und gerade als ein Erfolg der "alten", umlagefinanzierten gesetzlichen Rentenversicherung als wichtigster Säule des Alterssicherungssystems zu verstehen. Aber offensichtlich verändert sich mit Blick auf diese Personengruppe einiges zu deren Ungunsten. So schreiben die Herausgeber des neuen Armutsberichts: »Hauptrisikogruppen seien Alleinerziehende und Erwerbslose sowie Rentnerinnen und Rentner, deren Armutsquote rasant gestiegen sei und erstmals über dem Durchschnitt liege.«

Auf einen ganz besonders wichtigen, in der bisherigen Diskussion über Altersarmut immer noch aber vernachlässigten Aspekt weist eine neue Studie hin, die vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) veröffentlicht worden ist: Lebenslagen und Einkommenssituation älterer Menschen. Implikationen für Wohnungsversorgung und Wohnungsmärkte, so ist sie überschrieben. Erstellt wurde sie von Analyse & Konzepte. Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien, Stadtentwicklung aus Hamburg und dem Institut für Sozialforschung und Gesellschaftspolitik (ISG) aus Köln.

Die Frage nach einer bezahlbaren Wohnung zwischen einer Renaissance des sozialen Wohnungsbaus und eigentlich mieterfreundlichen Mietspiegel-Veränderungen

Das ist nun wirklich nicht zu bestreiten: Die Wohnungsfrage ist und wird eine der großen sozialen Fragen in unserer Gesellschaft, deren Brisanz man angesichts des existenziellen Charakters von Wohnen auf keinen Fall unterschätzen darf und sollte. Immer mehr Menschen suchen vor allem in den (groß)städtischen Räumen nach halbwegs bezahlbaren Wohnraum. Daneben gibt es weiterhin einen nicht unerheblichen Leerstand in ländlichen Regionen, aber auch in einigen altindustrialisierten, sagen wir besser: entindustrialisierten Räumen. Dort kommen dann oft noch die Probleme sich verfestigender Armutsspiralen auf der Ebene von Stadtteilen hinzu. Neben der bereits bestehenden Grundproblematik wäre der zusätzliche Bedarf an günstigem Wohnraum durch die Zuwanderung in Rechnung zu stellen. Nun beginnt auch die Politik auf diese Entwicklungen zu reagieren und stellt eine Menge Geld für eine Neubelebung des sozialen Wohnungsbaus zur Verfügung bzw. kündigt dies an.

In seinem Artikel Baugrube sozialer Wohnungsbau wirft Michael Psotta diese Frage auf: »Hunderttausende Wohnungen fehlen, und zwar vor allem günstige Mietwohnungen. Der Mangel wird durch die Zuwanderung der Flüchtlinge verschärft. Berlin reagiert jetzt mit der Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus. Was bringt das?«

Und wieder einmal grüßt täglich das Murmeltier: Hartz IV und die Wohnungsfrage

In wenigen Tagen, zum Jahresanfang 2016, wird "Hartz IV" erhöht - bei einer alleinstehenden Person von derzeit noch 399 Euro um fünf Euro auf 404 Euro. Aber damit ist nur ein Teil dessen gemeint, was unter "Hartz IV-Leistungen" zu subsumieren ist. Der Betrag in der genannten Höhe ist der "Regelbedarf zur Sicherung des Lebensunterhalts" nach § 20 SGB II, daneben gibt es für bestimmte Fallkonstellationen noch einige wenige Mehrbedarfe (z.B. für Alleinerziehende) und als weiterer großer Leistungsbereich neben dem Regelsatz gibt es dann noch die Kostenübernahme für Unterkunft und Heizung. Der § 22 SGB II präzisiert bzw. begrenzt den letzten Punkt: "Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind." Und da fängt der Ärger an, denn es handelt sich bei der Formulierung "angemessen" um einen der im Sozialrecht weit verbreiteten unbestimmten Rechtsbegriffe, deren Auslegung und Infragestellung Lohn und Brot für einen ganzen Zweig der Juristerei sicherzustellen vermag. Aber für die Betroffenen hat das alles ganz handfeste Konsequenzen: »Sparen auf Kosten der Ärmsten: Im vergangenen Jahr versagten Jobcenter Bedürftigen fast 800 Millionen Euro Sozialleistungen. 620 Millionen davon entfielen auf nicht anerkannte Wohnkosten. Im Schnitt musste damit jede der 3,26 Millionen »Bedarfsgemeinschaften«, also Familien, die Hartz IV beziehen, 200 Euro Miete aus dem Regelsatz zuzahlen«, so Christina Müller in ihrem Artikel Zu wenig zum Leben.

Die Jugendgewalt geht zurück und verschiebt sich zugleich in die Großsiedlungen am Stadtrand. Über verblassende Mythen, die Umrisse deutscher Banlieues und die Bedeutung von Arbeit

Immer wieder ploppt das im Strom der von den Regeln der Aufmerksamkeitsökonomie beherrschten Medien auf, wird an die Spitze der aufgeregt plappernden Medien gespült, um kurz darauf von der nächsten gesellschaftlichen Sau, die durchs Dorf getrieben wird, abgelöst zu werden. Auslöser ist zumeist ein schrecklicher Einzelfall exzessiver Jugendgewalt, auf den sich die Medien stürzen und der allein schon aufgrund der Tatsache, dass alle ein paar Tage lang rauf und runter darüber berichten, bei den Nachrichten- und Kommentar-Konsumenten den Eindruck vermitteln muss, unser Land versinkt in einem Morast außer Kontrolle geratener Gewalt immer hemmungsloser agierender junger Menschen. In Talkshows wird dann darüber geplaudert, wie man die Sicherheit wieder herstellen kann. Aber wie so oft bei diesem monothematischen Herdentrieb vieler Medien fehlt die sorgfältige Nachbeobachtung und die Berichterstattung, wenn es positive Botschaften zu vermelden gibt, vielleicht weil damit die Angst- und Bedrohungsgefühle nicht aktiviert werden können und ohne Skandalisierung kein Geschäft zu machen ist. So setzen sich bestimmte Bilder in den Köpfen fest, etwa die von der - angeblich - stetig zunehmenden Jugendgewalt, von immer enthemmter ihren Aggressionen freien Lauf lassenden Jugendlichen, von der Korrelation der Jugendgewalt mit Migrationshintergrund.

Wie so oft bleibt es dann der unaufgeregten wissenschaftlichen Beobachtung überlassen, die eigentlich relevante Frage zu stellen und Antwortversuche zu geben: Ist das wirklich so? Was kann man - über spektakuläre Einzelfälle hinaus - generell beobachten? Hierzu erreichen uns aus Berlin interessante und sehr aufschlussreiche Befunde.

Berliner Signal an die Wohnungspolitik: Wenn schon die Mietpreisbremse nicht so wirklich funktioniert, dann wenigstens die Kappungsgrenze bei Mietsteigerungen im Bestand?

Über ein neues Urteil mit grundsätzlicher Bedeutung für die Wohnungspolitik wird berichtet: Berlin darf Mieten überall begrenzen: Die deutschen Städte bekommen einen weiten Spielraum, um die Mietsteigerung zu bremsen. Die Deckelung der Mieten ist rechtens, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Vgl. dazu auch die Mitteilung des BGH: Bundesgerichtshof bestätigt Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin.

»Vermieter in Berlin können die Miete nur in kleinen Schritten erhöhen. Die Steigerung darf 15 Prozent innerhalb von fünf Jahren nicht überschreiten. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil entschieden, mit dem er die Rechtslage in Berlin bestätigte (Az.: VIII ZR 217/14). Dort begrenzt die „Kappungsgrenzen-Verordnung“ Mietsteigerungen – und zwar für alle Stadtteile gleichermaßen.«

Diese Entscheidung eröffnet den Kommunen in Deutschland einen weiten Gestaltungsspielraum, um in die Mietentwicklung einzugreifen. Dazu, so Corinna Budras in ihrem Artikel, »hat die Politik in den vergangenen Jahren vor allem zwei Instrumente geschaffen: die Kappungsgrenzen für schon bestehende Mietverhältnisse, um die es in dem aktuellen Fall ging; seit Juli haben die Städte zudem die Möglichkeit, auch für neue Mietverträge eine Mietpreisbremse zu erlassen.« Über das neue Instrumentarium der Mietpreisbremse und den derzeitigen erheblichen Problemen, es mit Leben zu füllen vor allem angesichts der in vielen Kommunen fehlenden Mietpreisspiegel, wurde im Blog-Beitrag Der "Wohnungsmarkt". Von ungebremsten Preisspiralen über Schlupflöcher in einem vielleicht gut gemeinten Gesetz bis hin zur neuen Konkurrenz ganz unten vom 04.11.2015 ausführlich berichtet.

Der "Wohnungsmarkt". Von ungebremsten Preisspiralen über Schlupflöcher in einem vielleicht gut gemeinten Gesetz bis hin zur neuen Konkurrenz ganz unten

Das gehört an den Anfang einer jeden Auseinandersetzung mit dem "Wohnungsmarkt": Wir sprechen hier nicht über die Frage, ob man sich mehr oder weniger von etwas leisten kann. Ob es heute oder vielleicht erst morgen oder übermorgen finanzierbar ist. Wir sprechen über eine existenzielle Angelegenheit. Ein Dach über dem Kopf. Einen warmen Ort. Ein Rückzugsgebiet. Zugleich ist selbst das in der Umlaufbahn der alles umschlingenden Marktkräfte mit ihren Eigenheiten von Angebot und Nachfrage, die man nicht wegdefinierten kann, was man besonders dann schmerzhaft zu spüren bekommt, wenn die Relationen zwischen Angebot und Nachfrage ins Ungleichgewicht rutschen und sich dort häuslich einrichten. Das ist natürlich ein echtes Problem für diejenigen, die sich aus welchen Gründen auch immer nur billigen Wohnraum leisten können oder deren tatsächliche oder unterstellte Merkmale zu einem Ausschluss bei den Vermietern führen, die also einfach nicht zum Zuge kommen können. Aber auch die, denen (noch) eine bezahlbare Wohnung vergönnt ist, stehen unter echtem Druck, denn jede Veränderung würde in vielen Städten zu einer erheblichen Kostensteigerung führen. Genau an dieser Stelle hat der Gesetzgeber ein Einsehen gehabt und zwischenzeitlich das Instrumentarium der "Mietpreisbremse" eingeführt, um den Prozess der beobachtbaren Mietsteigerungen zwar nicht aufzuhalten , aber wenigstens abzubremsen.

Wohnst Du noch oder schon? Und wie? Von der "Marktekstase" bis hin zur Suche nach praktischen Lösungen für ein Dach über dem Kopf

Die Wohnungsfrage, die für Menschen mit niedrigen bis hin zu mittleren Einkommen - bereits seit langem vor dem Ankommen der vielen Flüchtlinge - vor allem in vielen (groß)städtischen Regionen eine höchst brisante war und ist, wurde im Beitrag (Nicht-)Wohnen: Die alte neue soziale Frage. Von einem Sprengsatz in unserer Gesellschaft mit erheblicher Splitterwirkung bereits als eine der zentralen sozialpolitischen Herausforderungen aufgerufen. Und die Bundesregierung liefert selbst einen Beitrag für die in diesem Kontext zu führenden Diskussionen, wurde doch nun der neue, alle vier Jahre vorzulegende Wohngeld- und Mietenbericht 2014, der den Zeitraum 2011 bis 2014 abdeckt, veröffentlicht (vgl. dazu beispielsweise Es wird eng in den Städten: »In Deutschlands Groß- und Universitätsstädten wird es immer schwieriger, bezahlbare Wohnungen zu finden. Das betrifft zunehmend auch Mieter mit mittlerem Einkommen.« Das zuständige Bundesbauministerin führt zum Wohngeld- und Mieterbericht 2014 aus: »Die seit 2009 zu verzeichnende Dynamik auf den Wohnungsmärkten der wirtschaftsstarken Zuzugsräume und vieler Groß- und Universitätsstädte hält weiter an. Hier sind weiterhin deutliche Mietsteigerungen und vielerorts spürbare Wohnungsmarktengpässe zu verzeichnen. Die aktuell hohen Flüchtlingszahlen verstärken die vorhandenen Knappheiten auf den Wohnungsmärkten zusätzlich. Vor allem einkommensschwächere Haushalte, aber auch zunehmend Haushalte mit mittleren Einkommen, haben Schwierigkeiten eine bezahlbare Wohnung zu finden.«

(Nicht-)Wohnen: Die alte neue soziale Frage. Von einem Sprengsatz in unserer Gesellschaft mit erheblicher Splitterwirkung

Es soll und kann an dieser Stelle gar nicht ausgeführt werden, dass die Wohnungsfrage schon immer eine hoch brisante Problematik war (und ist), vor allem für die vielen Menschen mit keinem oder nur geringen Einkommen, in den attraktiven Großstädten bis hinein in die ganz "normale" Mittelschicht. Auch in diesem Blog wurde bereits mehrfach die Wohnungspolitik als ein hoch relevantes sozialpolitisches Handlungsfeld aufgerufen, so beispielsweise mit dem Beitrag Eine expandierende Großbaustelle mit offensichtlichen Baumängeln: Die Wohnungsfrage als eines der zentralen sozialen Probleme der vor uns liegenden Jahre vom 16. September 2015 oder am 12. Juni 2015 der Beitrag Wohnungspolitik: Wenn die Bremse kaum bremst und wenn, dann für die anderen, die Makler nicht mehr so einfach auf Kosten Dritter makeln können und letztendlich einfach Wohnungen fehlen, um nur zwei Beispiele zu nennen. Und dieser Beitrag knüpft von der Wortwahl bewusst an einen Beitrag aus dem September 2014 an, der so überschrieben wurde: Wohnst Du schon oder suchst Du noch? Die Wohnungsfrage als neue alte soziale und "Markt"-Frage, zunehmend auch für die "Mitte".

Die enorme Zuwanderung der letzten Monate ist derzeit das alles beherrschende Thema in den Medien. Dabei dominiert zwangsläufig die Berichterstattung über den Notfall-Modus, in dem sich die Systeme gegenwärtig befinden. In den vor uns liegenden, kälter werdenden Wochen wird es vor allem um die Frage gehen, wie man die vielen Menschen irgendwie irgendwo winterfest unterbringen kann. Aber man muss zugleich daran denken, wie das dann weitergehen kann und soll. Die Zuwanderer brauchen Wohnungen und sie werden vor allem günstigen Wohnraum brauchen.

Den aber brauchen andere, die schon immer hier waren, auch ganz dringend. Es ist ja derzeit kein Mangel an irgendwelchen  attraktiven und damit teuren Wohnungen, sondern für die vielen unter dem Durchschnitt reicht das Wohnraumangebot schon heute vorne und hinten nicht. Und es ist nun mal so: Die Zuwanderung der vielen Flüchtlinge wird den Verteilungskampf in den unteren Etagen erheblich befeuern.

Eine expandierende Großbaustelle mit offensichtlichen Baumängeln: Die Wohnungsfrage als eines der zentralen sozialen Probleme der vor uns liegenden Jahre

Wir haben eine Menge sozialpolitischer Herausforderungen und die große Zuwanderungswelle wird viele dieser auch vorher schon vorhandenen Baustellen erheblich vergrößern. Es gehört wenig Phantasie dazu vorherzusagen, dass die Wohnungsfrage für Menschen mit keinen oder geringen Einkommen zu einer ganz großen und überaus konflikthaften sozialen Frage der vor uns liegenden Jahre werden wird. Und gerade an diesem Punkt, bei einer existenziellen Angelegenheit, die verständlicherweise höchst aufgeladen ist, werden dann "die da unten" gegeneinander in Stellung gebracht bzw. dem "Markt" überlassen. Dazu einige Zahlen: »770.000 Wohnungen fehlen derzeit in Deutschland - und der Bedarf nimmt auch wegen der hohen Zuwanderung zu. Einer Studie zufolge müssten bis 2020 jedes Jahr 400.000 neue Einheiten gebaut werden.«

»Um den Bedarf zu decken, müssten bis 2020 jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen geschaffen werden. Zu diesem Ergebnis kommt eine Prognose des auf Stadtentwicklung spezialisierten Pestel Instituts. Von diesen neu zu bauenden Wohneinheiten müssten 80.000 preisgebundene Sozialwohnungen sein, heißt es in der Studie.«

Wohnungspolitik: Wenn die Bremse kaum bremst und wenn, dann für die anderen, die Makler nicht mehr so einfach auf Kosten Dritter makeln können und letztendlich einfach Wohnungen fehlen

Es ist wahrlich ein Kreuz mit der Wohnungspolitik. Wo und wie soll sie ansetzen? Es gibt in vielen Regionen unseres Landes das Problem, dass man Wohnraum, vor allem Häuser, gar nicht mehr an den Mann oder die Frau bringen kann und die Politik mit Leerständen, teilweise Verfall konfrontiert ist. Und auf der anderen Seite die Städte, vor allem die Großstädte, in denen die (meisten) Menschen, vor allem die vielen mit niedrigen Einkommen, ein Lied singen können von dem, was man als "Wohnungsmangel" bezeichnet. Und wenn sie dann was finden, dann zu ständig steigenden Preisen. Und wir reden hier über eine existenzielle Angelegenheit, nicht über die Frage, ob es ein 08/15-Handy sein muss oder eines aus der Premium-Liga, es geht um ein Dach über den Kopf.

In dieser Gemengelage, vor allem angesichts des zunehmenden Wohnungsnotstandes in vielen Städten, werden alle Aktivitäten der Politik aufmerksam wahrgenommen, die Linderung oder gar Beseitigung der Not in Aussicht stellen. Und die den gebeutelten Wohnungssuchenden das Gefühl vermitteln können, jetzt wird endlich was gegen "die" getan, die die Not der kleinen Leute ausnutzen und sich an ihnen bereichern. Eine Figur, die in dieses Raster hervorragend passt, ist der Immobilienmakler. Für viele Menschen steht er stellvertretend für eine Berufsgruppe, die sich oft leistungsloses Einkommen verschaffen kann, denn die Wohnungssuchenden sind ihnen ausgeliefert und haben in der Regel keine Wahl, drei Monatsmieten Maklergebühren abzudrücken, wenn sie zum Zuge kommen. Aber damit ist ja jetzt Schluss seit Anfang des Monats, denn nun gilt das "Bestellerprinzip", vereinfacht gesagt: Wer bestellt, der muss auch bezahlen. Und wenn der Vermieter  einen Makler bestellt, dann muss er ihn auch bezahlen, aber nicht der neue Mieter. Und dann noch als weiteres Zuckerstückchen die Mietpreisbremse, bzw. genauer: die Möglichkeit, eine solche einzuführen, so dass der Anstieg der Mietpreise nach oben gedeckelt wird bzw. werden kann. Endlich wird es besser werden. Oder?

Aus der Hauptstadt. Der Hauptstadt der Wohnungsnot. Von Jobcentern, die Gentrifizierung fördern und von einer "Ökonomisierung des Hilfesystems"

Es geht um Berlin und um eine Fallstudie aus der Hauptstadt der Wohnungsnot. Mit fast 10.000 Räumungsklagen pro Jahr sei Berlin die Hauptstadt der Wohnungsnotlagen, kann man einer neuen Untersuchung entnehmen. Zwangsräumungen und die Krise des Hilfesystems, so ist die Studie von Andrej Holm, Laura Berner und Inga Jensen betitelt worden. Die Arbeit untersucht die wohnungswirtschaftlichen Kontexte von Zwangsräumungen und die Funktionsweise des institutionellen Hilfesystems in Berlin. Sie eröffnet einen umfassenden Einblick in die Berliner Situation von Zwangsräumungen und erzwungenen Umzügen. Eine bedeutsame Rolle bei der Arbeit der Stadtsoziologen spielt der Begriff der "Gentrifizierung". »Der Begriff Gentrifizierung wurde in den 1960er Jahren von der britischen Soziologin Ruth Glass geprägt, die Veränderungen im Londoner Stadtteil Islington untersuchte. Abgeleitet vom englischen Ausdruck „gentry“ (= niederer Adel) wird er seither zur Charakterisierung von Veränderungsprozessen in Stadtvierteln verwendet und beschreibt den Wechsel von einer statusniedrigeren zu einer statushöheren (finanzkräftigeren) Bewohnerschaft, der oft mit einer baulichen Aufwertung, Veränderungen der Eigentümerstruktur und steigenden Mietpreisen einhergeht ... Im Zusammenhang mit dem Aufwertungsprozess erfolgt oft die Verdrängung sowohl der alteingesessenen, gering verdienenden Bevölkerung als auch von langansässigen Geschäften, die dem Zuzug der neuen kaufkräftigeren Bevölkerung und deren entsprechend veränderten Nachfrage weichen müssen«, so das Deutsche Institut für Urbanistik (DIFU) in dem Beitrag Was ist eigentlich Gentrifizierung?

In diesem Zusammenhang wird es dann auch verständlich, warum in der Berichterstattung von "schweren Vorwürfen" gesprochen wird, die von den Wissenschaftlern erhoben werden: »Es sind schwere Vorwürfe, die ein Team von Berliner Soziologen gegen die Jobcenter erhebt: Nach ihren Forschungen gehören die Jobcenter zu den "Motoren von Verdrängung und Zwangsräumung". Und die Wissenschaftler haben noch einen zweiten Aktivisten der Gentrifizierung ausgemacht«, kann man dem Beitrag Studie: Jobcenter beschleunigen Gentrifizierung entnehmen. Was nun haben die Jobcenter damit zu tun?

Jetzt wird es besser für die gebeutelten Wohnungssuchenden - die Mietpreisbremse kommt. Fragt sich nur, für wen was besser wird

Vier Stunden lang - angeblich bei Hühnerfrikassee und Salat - haben die Partei- und Fraktionschefs der Großen Koalition innenpolitisch relevante Themen bearbeitet. Ein Ergebnis des Gipfeltreffens ist dann so eine Schlagzeile: Union lenkt ein im Streit um Mietpreisbremse. Das hört sich nach einem guten Ausgang an für die vielen gebeutelten Wohnungssuchenden in unserem Land, die - zumindest und vor allem in den Großstädten - mit für sie immer unbezahlbarer werdenden Wohnungen konfrontiert sind. Wenn sie denn überhaupt eine finden. Die Einführung einer Mietpreisbremse wurde im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD vom 16.12.2013 unter der Überschrift "Bezahlbare Mieten" als Vorhaben der Großen Koalition festgeschrieben: »Damit Wohnraum insbesondere in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar bleibt, räumen wir den Ländern für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit ein, in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietung von Wohnraum die Mieterhöhungsmöglichkeiten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken. Erstvermietungen in Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach umfassenden Modernisierungen sind davon ausgeschlossen« (S. 81).

Es werden mehr. (Nicht nur, aber auch) eine Frage von Angebot und Nachfrage: Wohnungs- und Obdachlosigkeit

In diesen Tagen ist ja mal wieder der Versuch gestartet worden, am Beispiel der Migranten Menschen als Kostenstellen zu quantifizieren, mit einer höchst gefährlichen Unwucht in Richtung auf "wertvoll" und "nicht-wertvoll". Dieser Ansatz ist nicht nur aus methodischen Gründen zu kritisieren, er würde konsequent zu Ende gedacht eine verwerfliche Selektivität des Helfens oder eben Nicht-Helfens legitimieren. Und wenn man die soziale Leiter ganz runter steigt, dann müsste man nach dieser Logik die Überlebenshilfe und darüber hinausreichende Maßnahmen für obdachlose Menschen aus Kostengründen nicht nur in Frage stellen, sondern sein lassen. Denn was soll sich "rechnen", wenn man Notunterkünfte für diese Menschen organisiert und finanziert, aufsuchende Sozialarbeit und weitere Hilfen? Viele der Menschen, um die es hier geht, haben aus ganz unterschiedlichen Gründen eine derart beschädigte Biografie, dass sie in der kalten Zahlen-Welt der Kostenrechner niemals den "break even-point" erreichen werden, an denen sie weniger kosten als sie der Gesellschaft einbringen. Nein, die Hilfe für diese Menschen muss anders begründet werden und die, die sie leisten, tun dies ganz oft aus einer zutiefst humanen Regung heraus, die sich mit keinem Gold der Welt aufwiegen lässt. Und der Bedarf an diesen Hilfen steigt, was zum einen ganz individuelle Gründe hat, aber hinzu kommt auch das Wirksamwerden von Angebots-Nachfrage-Mechanismen, die ihren Teil dazu beitragen, dass wir es leider mit einem wachsenden Problem in unserer Gesellschaft zu tun haben (werden).