Mittwoch, 4. November 2015

Der "Wohnungsmarkt". Von ungebremsten Preisspiralen über Schlupflöcher in einem vielleicht gut gemeinten Gesetz bis hin zur neuen Konkurrenz ganz unten

Das gehört an den Anfang einer jeden Auseinandersetzung mit dem "Wohnungsmarkt": Wir sprechen hier nicht über die Frage, ob man sich mehr oder weniger von etwas leisten kann. Ob es heute oder vielleicht erst morgen oder übermorgen finanzierbar ist. Wir sprechen über eine existenzielle Angelegenheit. Ein Dach über dem Kopf. Einen warmen Ort. Ein Rückzugsgebiet. Zugleich ist selbst das in der Umlaufbahn der alles umschlingenden Marktkräfte mit ihren Eigenheiten von Angebot und Nachfrage, die man nicht wegdefinierten kann, was man besonders dann schmerzhaft zu spüren bekommt, wenn die Relationen zwischen Angebot und Nachfrage ins Ungleichgewicht rutschen und sich dort häuslich einrichten. Das ist natürlich ein echtes Problem für diejenigen, die sich aus welchen Gründen auch immer nur billigen Wohnraum leisten können oder deren tatsächliche oder unterstellte Merkmale zu einem Ausschluss bei den Vermietern führen, die also einfach nicht zum Zuge kommen können. Aber auch die, denen (noch) eine bezahlbare Wohnung vergönnt ist, stehen unter echtem Druck, denn jede Veränderung würde in vielen Städten zu einer erheblichen Kostensteigerung führen. Genau an dieser Stelle hat der Gesetzgeber ein Einsehen gehabt und zwischenzeitlich das Instrumentarium der "Mietpreisbremse" eingeführt, um den Prozess der beobachtbaren Mietsteigerungen zwar nicht aufzuhalten , aber wenigstens abzubremsen.

Nun wurde hier bereits mehrfach berichtet über den Versuch, mit Hilfe einer Mietpreisbremse die Situation zu entspannen. So am 12. Juni 2015 mit dem Beitrag Wohnungspolitik: Wenn die Bremse kaum bremst und wenn, dann für die anderen, die Makler nicht mehr so einfach auf Kosten Dritter makeln können und letztendlich einfach Wohnungen fehlen oder bereits am 25. Februar 2015 mit dem Beitrag Jetzt wird es besser für die gebeutelten Wohnungssuchenden - die Mietpreisbremse kommt. Fragt sich nur, für wen was besser wird. Nun ist die Mietpreisbremse mittlerweile Realität geworden auf der gesetzgeberischen Ebene und insofern kann man ein erstes Update machen. Denn seit dem 1. Juni können die Bundesländer eine Mietpreisbremse festlegen. Berlin tat dies umgehend, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Bayern folgten. Von der Mietpreisbremse sind 4,3 Millionen von bundesweit 21,2 Millionen Mietwohnungen betroffen, schätzt der Deutsche Mieterbund. Tendenz: steigend.

Die Preisspirale am Wohnungsmarkt bleibt ungebremst, so haben Martin Gerth und Max Haerder ihren Artikel überschrieben. Ihre These: »Statt sie zu lösen, schafft die Mietpreisbremse Probleme auf dem Wohnungsmarkt - und heizt sie zum Teil sogar an. Die Mieten steigen vielerorts trotzdem und Mieter und Vermieter streiten häufiger.«

Die beiden Autoren rufen die vier Grundprinzipien der Mietpreisbremse in Erinnerung:
- Bei Mieterwechseln darf die neue Miete nicht um mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen, das sich aus dem Mietspiegel der Gemeinde ergibt.
- Für Neubauten gilt diese Regel nicht.
- Bei umfassenden Modernisierungen, bei denen der Vermieter mindestens ein Drittel der Neubaukosten investiert, sind die Mieten nicht gedeckelt. Folge: starke Mieterhöhungen
- Für vor der Mietpreisbremse abgeschlossene Verträge gilt Bestandsschutz, auch wenn die Miete mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegt.
Sie identifizieren eine ganze Reihe an Fehlanreizen und Lücken im Gesetz:
  • teuer sanieren wird attraktiver;
  • Vermieter können nach wie vor Kosten für unwirtschaftliches Dämmen auf Mieter abwälzen
  • um finanzschwachen Mietern zu helfen, kommt die Mietpreisbremse zu spät;
  • Neubauten sind nicht von der Mietpreisbremse betroffen. Den so neu geschaffenen Wohnraum können sich jedoch nur finanzstarke Mieter leisten;
  • ohne spürbare Sanktionen werden Vermieter weiter überhöhte Mieten verlangen;
  • ohne Reform der Mietspiegel fehlt der Mietrechtsreform eine rechtliche Basis. 
Sie versuchen im weiteren Gang des Artikels diese Punkte zu belegen. Nun könnte man an dieser Stelle einwerfen, ja gut, Anlaufschwierigkeiten eines neuen Instruments und außerdem steht zu vermuten, das die WirtschaftsWoche tendenziell eher die Vermieterinteressen bedienen wird, die natürlich ein Interesse daran haben, das neue Instrument madig zu machen.

Also werfen wir einen Blick in diesen Artikel, der von der Frankfurter Rundschau veröffentlicht worden ist: Zu viele Schlupflöcher im Gesetz, so hat Thorsten Kauf seinen Beitrag übertitelt: »Die Mietpreisbremse kann nur dort funktionieren, wo es einen Mietspiegel gibt. In vielen Kommunen ist das nicht der Fall. Das Bundesverbraucherministerium will bald Abhilfe schaffen. Reichlich spät.«
Er berichtet von gemischten Erfahrungen mit dem neuen Instrumentarium:
»Vielerorts scheint das Instrument einen gewissen Beitrag dazu zu leisten, dass die Mieten langsamer steigen. Von einer Preisbremse, die auf breiter Front wirkt, kann jedoch keine Rede sein. Dafür gibt es zu viele Schlupflöcher im Gesetz, außerdem scheuen viele Mieter bei Verstößen die Auseinandersetzung mit ihrem Vermieter.«
Und weiter: »Andernorts dürfte die Wirkung der Mietpreisbremse überhaupt gegen Null gehen: Weil keine lokalen Mietspiegel existieren, lässt sich nicht ohne weiteres ermitteln, was eigentlich ein angemessener Preis für die jeweiligen Wohnungen ist.« Und das sind nicht nur Einzelfälle, denn in 177 betroffenen Kommunen fehlt diese Grundlage, um das Gesetz effektiv umzusetzen.
»Dem Gesetzgeber war von Anfang an bewusst, dass die Preisbremse eigentlich nur dann funktionieren kann, wenn auf den jeweiligen Immobilienmärkten auch aussagekräftige Mietspiegel existieren. Bislang herrscht hier regelrechter Wildwuchs: Viele Kommunen haben einen Mietspiegel, andere nicht. In der einen Stadt werden die Übersichten von der Verwaltung erstellt, anderswo zwischen Mietervereinen und Wohnungswirtschaft ausgekungelt, andernorts wiederum mit wissenschaftlichen Methoden erhoben.«
Offensichtlich will man nun nachstellen, denn die Bundesregierung plant »eine zweite Mietrechtsnovelle, in der es dann auch um die Mietspiegel gehen soll. In den vergangenen Monaten fanden dazu einige Experten-Anhörungen statt, derzeit arbeitet das Justizministerium an einem ersten Gesetzentwurf. Bis dieser veröffentlicht wird, dürfte freilich noch einige Zeit ins Land gehen: Nach Angaben einer Sprecherin vom Dienstag ist damit erst im ersten Halbjahr 2016 zu rechnen.«

Da wird noch einige Zeit ins Land gehen. Und das in einer Zeit, in der sich die Lage für die ganz unten immer weiter verschärft, schon vor, aber erst recht seit der erheblichen Zuwanderung von Flüchtlingen. Werfen wir beispielhaft einen Blick nach Berlin.

Ralf Schöntal verwendet in seinem Artikel Wieder ein Hilferuf des Sozialsenators ein eindrucksvolles Bild: Wäre Berlin eine Konzerthalle, dann müsste man am Eingang ein Schild aufhängen mit der Aussage "Wegen Überfüllung geschlossen". Um welche Größenordnungen es hier geht, verdeutlicht der folgende Passus:
»Um die gestern 1900 zugereisten Flüchtlinge unterzubringen musste die Turnhalle eines Oberstufenzentrums in eine Unterkunft umgewandelt werden, eine zweite wird dafür vorbereitet. Denn die Sozialverwaltung hat ein Problem: Der Wechsel von Bewohnern der Unterkünfte in Wohnungen in der Stadt stockt – gelinde gesagt.«
In Zahlen: 2.500 Neu-Berliner, die als Flüchtlinge anerkannt und mit einem Visum auf die Integration in die Gesellschaft und am Arbeitsmarkt harren, wohnen trotzdem derzeit noch in den Lageso-Unterkünften, obwohl sie raus müssten. Der Berliner Sozialsenator Czaja schätzt, »dass weitere 5.000 Flüchtlinge unregistriert in Unterkünften leben. Außerdem nannte er die Zahl von weiteren 5.000 Flüchtlingen, die „nicht vollständig registriert“ seien, die Akten also irgendwie noch in Bearbeitung seien.« Diese Zahlen verdeutlichen einmal mehr, in welchem Ausnahmezustand wir uns befinden.
Wenn es auch unstrittig ist, dass es für die Stadt billiger wäre, eine private Unterbringung der Flüchtlinge statt ihren Heimaufenthalt zu finanzieren - das setzt natürlich voraus, dass es überhaupt diese Angebote gibt. Aber:
»5 Euro je Quadratmeter können anerkannte Asylbewerber bezahlen, den Hartz-IV-Satz fürs Wohnen eben. Doch dafür gibt es nichts, jedenfalls suchen vergeblich zehntausende Arbeitslose und Rentner nach solchen Wohnungen und haben dabei sogar die Umzugsaufforderung des Job-Centers im Nacken, sagt Reiner Wild, Chef des Berliner Mietervereins. „Wenn der Sozialsenator nun an die Vermieter appelliert, Wohnraum für Flüchtlinge zu fünf Euro je Quadratmeter nettokalt monatlich zur Verfügung zu stellen, zeugt das von großer Ahnungs- und Hilflosigkeit“.«
Wozu kann das alles führen? Hierzu der Hinweis auf ein Interview mit dem Stadtsoziologen Jürgen Friedrichs: "Wir wissen, dass es falsch ist", so ist das Gespräch mit ihm überschrieben: »Städte planen Großsiedlungen für Flüchtlinge. So schaffen sie soziale Probleme, kritisiert der Stadtsoziologe Jürgen Friedrichs. Doch bessere Optionen bräuchten Zeit.«

Foto: © Stefan Sell

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