Donnerstag, 5. November 2015

Berliner Signal an die Wohnungspolitik: Wenn schon die Mietpreisbremse nicht so wirklich funktioniert, dann wenigstens die Kappungsgrenze bei Mietsteigerungen im Bestand?

Über ein neues Urteil mit grundsätzlicher Bedeutung für die Wohnungspolitik wird berichtet: Berlin darf Mieten überall begrenzen: Die deutschen Städte bekommen einen weiten Spielraum, um die Mietsteigerung zu bremsen. Die Deckelung der Mieten ist rechtens, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Vgl. dazu auch die Mitteilung des BGH: Bundesgerichtshof bestätigt Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin.
»Vermieter in Berlin können die Miete nur in kleinen Schritten erhöhen. Die Steigerung darf 15 Prozent innerhalb von fünf Jahren nicht überschreiten. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil entschieden, mit dem er die Rechtslage in Berlin bestätigte (Az.: VIII ZR 217/14). Dort begrenzt die „Kappungsgrenzen-Verordnung“ Mietsteigerungen – und zwar für alle Stadtteile gleichermaßen.«
Diese Entscheidung eröffnet den Kommunen in Deutschland einen weiten Gestaltungsspielraum, um in die Mietentwicklung einzugreifen. Dazu, so Corinna Budras in ihrem Artikel, »hat die Politik in den vergangenen Jahren vor allem zwei Instrumente geschaffen: die Kappungsgrenzen für schon bestehende Mietverhältnisse, um die es in dem aktuellen Fall ging; seit Juli haben die Städte zudem die Möglichkeit, auch für neue Mietverträge eine Mietpreisbremse zu erlassen.« Über das neue Instrumentarium der Mietpreisbremse und den derzeitigen erheblichen Problemen, es mit Leben zu füllen vor allem angesichts der in vielen Kommunen fehlenden Mietpreisspiegel, wurde im Blog-Beitrag Der "Wohnungsmarkt". Von ungebremsten Preisspiralen über Schlupflöcher in einem vielleicht gut gemeinten Gesetz bis hin zur neuen Konkurrenz ganz unten vom 04.11.2015 ausführlich berichtet.

Gegen das andere Instrument, also die Kappungsgrenze für bereits bestehende Mietverhältnisse, hatte sich ein Eigentümer gewehrt, der die Miete seiner Wohnung in Berlin-Wedding um 45 Euro im Monat und damit gleich um 20 Prozent erhöhen wollte. Er hielt die Verordnung für unwirksam, weil sie für das gesamte Stadtgebiet gilt, ohne zu unterscheiden, ob der Wohnungsmarkt in dem betroffenen Bezirk tatsächlich besonders angespannt ist.

Der BGH hat verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Kappungsgrenzen-Verordnung (die sich vor allem darauf stützen, dass dadurch gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsgarantie verstoßen werden), zurückgewiesen:
»Die genannte Bestimmung verfolgt ein legitimes, dem öffentlichen Interesse dienendes Regelungsziel, nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage einen zu raschen Anstieg von Mieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu dämpfen. Sie stellt einen angemessenen, auch die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit verhältnismäßigen Interessenausgleich her.«
Und auch die Ausweitung der Kappungsgrenzen auf das gesamte Stadtgebiet wird vom BGH nicht gerügt, sondern für nachvollziehbar erklärt: »Die besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist aufgrund der vor allem in Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie in Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion wirkenden vielfältigen Impulse und der hierdurch ausgelösten spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar.«

Und was sagt die „Gegenseite“, also die Wohnungswirtschaft? Der Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, Axel Gedaschko, kritisierte das Urteil (GdW zum BGH-Urteil: Luxuswohnungen werden geschützt): "Angesichts des weiten Entscheidungsspielraums bezüglich der Annahme eines angespannten Wohnungsmarktes überrascht die Entscheidung des BGH nicht. Was juristisch richtig ist, muss aber nicht unbedingt auch vernünftig sein. Bei der Beurteilung eines angespannten Wohnungsmarktes sollte man nicht einfach die gesamte Stadt heranziehen, sondern genauer hinschauen. Es sollte nicht nur eine sorgfältige Unterscheidung nach Stadtteilen erfolgen, sondern auch der entsprechenden Wohnungsteilmärkte. So ist die Einbeziehung von Luxuswohnungen in die Kappungsgrenzenverordnung nicht verständlich, wenn man eigentlich Geringverdiener unterstützen möchte." 

Foto: © Stefan Sell

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